4 שיטות הבניה הקיימות בישראל בשיטת ה"בנה ביתך"

שיטות בנייה בהן הבונה בוחר לעצמו את המתכננים, בעלי המקצוע, המבנה הארכיטקטוני ואופן ניהול הפרויקט.

שיטת בניה 1- קבלן מפתח (Turn key)

שיטת בניה 2- קבלני משנה בניהול עצמי

שיטת בניה 3 – קבלני משנה עם מפקח בניה

שיטת בניה 4- בנייה קלה

שיטת הבניה הנקראת "קבלן מפתח" או "קבלן עד מפתח" (Turn key ) היא שיטה שלמעשה אומרת שהבונה מוסר את הפרויקט לגורם אחד, הוא קבלן המפתח.

תוך כדי תהליך ההתקשרות, יגבשו יחדיו הקבלן והלקוח מפרט טכני עבור הפרויקט. המפרט אמור להיות חלק בלתי נפרד מהסכם ההתקשרות ובנוסף מטרתו לתת מענה לצרכי הלקוח במובן של תכולת המפרט (סוג הריצוף, אביזרי חשמל , דלתות וכדומה).

בשיטת בניה זו יבצע הקבלן מפתח את כל עבודות בניית הבית מתחילתו ועד לסופו. או לחילופין יכול הקבלן לבצע חלקים עיקריים של פרויקט בניית הבית עבור הלקוח ולהשאיר חלקים אחרים שהנם קלים לביצוע כמו ריהוט, שערי כניסה, מעקות וכדומה ללקוח לבצע לבדו ובכך גם לחסוך בעלויות הבניה.

8 פרמטרים שיש לבחון בבחירת קבלן מפתח

מפרט טכני מדויק ומפורט הכולל את כל פרקי הבנייה הרלוונטיים לפרויקט.סט תוכניות. מחירון שינויים והגדרות ברורות מהו שינוי ומה לא.

שלבי תשלום- יש להגדירם בסמוך להגדרת עלות העבודה, לעיתים שלבי התשלום חשובים אף יותר מהמחיר ועליהם קמים ונופלים הסכמים, כמו כן, מומלץ לא לשנות שלבי תשלום על מנת לקבל מחיר טוב יותר, בדרך כלל זהו סימן ללחץ כספי של הקבלן, דבר היכול להיות לרעתך במהלך בפרויקט.

חשוב לוודא כי הקבלן מעסיק עובדים ישראלים או פועלי שטחים בעלי אישורי עבודה בלבד. אישורי העבודה חייבים להיות רשומים על שמו כמעסיק, אישורי עבודה הרשומים על שמו של קבלן אחר אינם חוקיים ויפתחו פתח לסילוק הפועלים מהאתר ע"י המשטרה ושורה של צרות.

הפרטים הקטנים חשובים, חשוב לשאול שאלות ולברר פרטיםעם ועל קבלן המפתח טרם החתימה על החוזה, אל תגיד "יהיה בסדר" כי לא יהיה בסדר, את כל השאלות, הבירורים והבדיקות בצע מוקדם ככל האפשר.

שיטה זו מתחלקת לשתי צורות עבודה מקובלות, עבודה עם קבלני המשנה כשהבונה עצמו מנהל את הפרויקט ועבודה עם קבלני משנה כאשר הפרויקט מנוהל על ידי מנהל פרויקט/מפקח בניה.

שיטת בניה זו אומרת למעשה שאנו מאתרים, משווים, מנהלים משאים ומתנים ומתקשרים חוזית עם כל אחד מבעלי המקצוע בפרויקט באופן נפרד ושאינו תלוי בבעלי המקצוע האחרים. כמו כן בבניה בשיטה זו אנו שומרים לעצמנו את הזכות לבחור את בעלי המקצוע לפי ראות עיננו ומיטב שיקול דעתנו (לעיתים זה בעוכרנו), כמו כן יש ביכולתנו להגדיר כל פרט ופרט בצורה מדויקת ולא ניתנת לפרשנויות.

משימת הניהול של בעלי המקצוע, התיאום ביניהם והפיקוח ההנדסי דורשת ידע רב, זמן, סבלנות ויכולות גבוהות במתן פתרונות מהירים ואיכותיים לבעיות הצצות באופן שוטף בפרויקט.

חסרון נוסף ומהותי הוא הצורך לקבל הצעות מחיר רבות מאד, באופן ממוצע נדרשות בפרויקט בניה של בית פרטי, הצעות מחיר עבור 27 מרכיבים שונים, עבור רובם יש לקבל לפחות 5 הצעות מחיר על מנת להגיע לרמת מחירים סבירה ולפיכך יהיה עלינו להיות בקשר עם 135 בעלי מקצוע וספקים שאל חלקם עלינו להגיע פיסית. משימה קשה הדורשת אנרגיות, זמן, הבנה בעבודות הבניה ויכולות משא ומתן גבוהות.

מה המשמעות של עבודה עם קבלני משנה בניהול עצמי של הבונה?

מלאכת הניהול בשיטה זו היא רבה, מורכבת ולא מוכרת לרוב הבונים הפרטיים ובנוסף לא תואמת את כישוריהם של חלק מהבונים.

על מנת לבחון את יכולתו של הבונה לנהל בעצמו את הפרויקט, הבה נמנה את הפעולות שיהיה עליו לבצע בפרויקט:

הגדרת המפרט הטכני מבעוד מועד, איתור בעלי מקצוע ובחינת רמתם המקצועית, עריכת מכרזי קבלנים והשוואתם, ניהול משאים ומתנים עם בעלי המקצוע, הגדרת החוזים ותנאי ההתקשרות, ניהול שוטף של בעלי המקצוע בפרויקט, תיאום בין בעלי המקצוע והספקים השונים, בדיקת העבודה בסיום כל שלב עבודה, תשלום לבעלי המקצוע, בקרה לאורך הפרויקט ועוד.

מה המשמעות של עבודה עם קבלני משנה בניהול מפקח בניה?

מפקח בנייה אמור להיות אחראי על העבודות הבאות:

איתור בעיות פוטנציאליות בתוכניות, הגדרת המפרט הטכני מבעוד מועד, בניית לוח תקציב מפורט ואכיפתו, בניית לוח זמנים לפרויקט ואכיפתו, איתור בעלי מקצוע ובחינת רמתם המקצועית, עריכת מכרזי קבלנים והשוואתם, ניהול משאים ומתנים עם בעלי המקצוע, הגדרת החוזים ותנאי ההתקשרות, ניהול שוטף של בעלי המקצוע בפרויקט, תיאום בין בעלי המקצוע והספקים השונים, בדיקת העבודה בסיום כל שלב עבודה, אישורי תשלומים לבעלי המקצוע, בקרה יומיומית בפרויקט, ניהול שוטף של בעלי המקצוע בפרויקט והכוונה וסיוע ברכישות של החומרים הלבנים (ריצוף, סניטציה, אלומיניום).

בניה קלה היא מן כינוי כללי לבניה לא קונבנציונאלית, מקור השם "בניה קלה" טמון בעובדה שבעבר שיטות הבניה הנופלות לקטגוריה זו הציעו בתים שמשקלם הכולל קטן מבית רגיל, יהיו שיגידו שמקור השם הוא בעובדה שבניה קלה היא בניה מהירה, כלומר קלה לביצוע ולא דווקא קלת משקל.

בהווה כמעט כל שיטת בניה שאיננה השיטה המוכרת לרוב הבונים נכללת בקטגוריה זו, זאת למרות שחלקן הגדולות אינן קלות משקל לעומת בית רגיל מחד אך מהירות הקמה מאידך.

בשנים האחרונות הצטרפו מספר חברות חדשות לשוק הישראלי לצד חברותיהן הוותיקות, כל חברה מציעה שיטת בניה שונה וטווח מחירים שונה. חלק משיטות הבניה הקלות, מאד מקובלות בעולם המערבי וטובות לא פחות מבניה קונבנציונאליות, בעבר הבניה הקלה הייתה זולה יותר מהבניה הקונבנציונאלית, בשנים האחרונות נסגרו פערי המחירים והעלות הכספית כבר לא מהווה שיקול משמעותי.

יתרונות הבניה הקלה

יתרונה הגדול והמובהק של הבניה הקלה היא משך הבנייה הקצרה יותר מבניית בית קונבנציונאלי, ברוב שיטות הבניה הקלות, הבנייה נמשכת 5-7 חודשים לעומת 10-12 בבית קונבנציונאלי.

יתרון נוסף הוא שמי שבונה את הבית היא החברה הספקית עצמה, היא בעלת המיומנות והידע בשיטה שלה לעומת בניה קונבנציונאלי בה ישנה תלות גדולה באיכות בעלי המקצוע. לבטח ישנן יתרונות נוספים שלא מנינו כאן, ברר את פרטי השיטה המעניינת אותך וערוך טבלת השוואה עם שיטות אחרות ועם בניה קונבנציונאלי, כך תהיה קלה יותר מלאכת קבלת ההחלטה.

חסרונות הבניה הקלה

חסרונן העיקרי של שיטות הבניה הקלה הוא השווי הנדלני הנמוך ביותר של בית הנבנה בשיטות אלה לעומת הבית הקונבנציונאלי.

השוק הישראלי הוא שוק שמרן וקשה לו לקבל דברים חדשניים או שונים ולכן המכירה של בית הבנוי בשיטה קלה כלשהיא קשה ממכירת בית רגיל.

חסרון נוסף (קיים בחלק מהשיטות) הוא חוסר הגמישות בתכנון, לחלק מהשיטות השונות ישנן מגבלות תכנוניות שלא מאפשרות גמישות מלאה בתכנון ועיצוב הבית, כמו כן חלק מהחברות הפועלות בארץ, הן יחסית חדשות, שיטת הבניה שלהן ראויה להיבדק בקפדנות וכן המודל העיסקי.

חוסר תיאום ציפיות

תהליך הבנייה כולל שלבים רבים ומצריך תיעוד רב של נושאים שונים ומגוונים לאורך הבנייה. טרם ההתקשרות עם בעל מקצוע מסוים מצריכה תאור פרטני של העבודות הנדרשות, סטנדרטים לביצוען וכדומה.

היעדר מנגנון כתוב ותהליך המגדיר במפורש את הציפיות שעל בסיסה תתקיים ההתקשרות תוביל למצב בו הניהול יבוסס על ציפיות ולא מוסכמות, עניין שעלול להוביל לבעיות רבות לאורך חיי הפרויקט.

הבנה שטחית של שיטות בניה

בונים רבים בוחרים לבנות את ביתם בשיטה כזו או אחרת מבלי שהבינו לגמרי את המשמעויות המסתתרות מאחורי החלטה זו.
כדאי מאד להבין באופן מוחלט מה אומרת כל שיטה ורק אז לבחור את השיטה המתאימה לכם ביותר, לעיתים שיטה או החלטה הטובה לחברך או משפחתך איננה מתאימה לך, הקפד לבחון אותה על בסיס צרכיך וצרכי משפחתך.

חתימה על חוזים של הקבלנים

לא מספיק לעבור על סעיפי החוזה ולוודא שהם מגנים עליכם, אלא חשוב הרבה יותר להבין אילו סעיפים לא קיימים בחוזה וחייבים להיות בו. כמו כן יש לתת משקל רב ולדעתי, משקל מכריע לסוג האדם ורמתו האישית ורק אז לחוזה עצמו.

שגיאות במשקלם של הקריטריונים בקבלת החלטה על קבלן

חלק גדול מאד מהבונים נותנים חשיבות מכרעת לגובה הצעת המחיר שהם מקבלים מקבלנים, תופעה זו שכיחה מאד ומוטעית מיסודה, הצעת מחיר גבוהה יותר ייתכן ומכילה את כל מרכיבי הפרויקט באופן מלא ומדויק לעומת הצעת מחיר נמוכה יותר אך חסרה שתגרור אתכם להוצאות נוספות בהמשך הפרויקט.

המחיר הוא חשוב אך בפירוש הוא איננו הכי חשוב. יושר של קבלן יכול להיות שווה הרבה יותר כסף מהצעת מחיר נמוכה.

כנ"ל לגבי מפקחי בניה, מפקח בניה המשתכר בשכר נמוך בפרויקט ייצר עבור עצמו מקורות הכנסה נוספים בפרויקט או יעמיס עצמו ביותר מדי פרויקטים, בשני המקרים, ההשלכה המיידית על הפרויקט, היא הגדלת התקציב.

הראש, האינטואיציה וההיגיון

לא להתייחס לכל אמירה כעובדה, חשוב לבדוק אותה, לבחון אותה ולסמוך גם על אינטואיציה. אנשים רבים נותנים עצות לא בדוקות, לא מוכחות ולעיתים מתאימות רק לחלק מהבונים.

טוב מראה עיניים

אל תתפתה להאמין לסיפורי גבורה, הצלחות מסחררות וכיבושים ברחבי העולם, צא מהבית, גש לאתרי בניה, התרשם מהעבודה גם בעיניים לא מקצועית, היעזר במישהו שיוכל לתת לך חוות דעת מקצועית ולא משוחדת.

אמון ויושר

אמון ויושר הן מפתח להצלחה הרבה מעבר למרבית הפרמטרים, אנשים ישרים ואמינים יכולים להיות הסיבה העיקרית בגינה תצליחו בפרויקט, אנשים ישרים בדרך כלל מצליחים להתגבר על האינטרס האישי שלהם ולתת עצות טובות.

דיווח ומידע

יש לוודא שהפרויקט ינוהל באופן שקוף, מקצועי ויעיל.

חשוב לנהלו במערכת מידע שתאפשר הבנה מעמיקה של הפרויקט בכל זמן נתון ועל גבי פרמטרים שונים כגון; תכנון מול ביצוע, תקציב, ביקורות איכות וכדומה.

גאנט –
כינוי מקצועי ללוח הזמנים של הפרויקט, בלוח זה ניתן למצוא את רשימת הפעולות בפרויקט, משך כל פעולה, סדר הפעולות, התלות בין הפעולות השונות וכן תאריך התחלה וסיום של כל פעולה או משימה.

קונסטרוקציה –
קונסטרוקציה היא למעשה החלק האיתן בפרויקט, החלק החשוב ביותר בפרויקט בהיבטי חוזק ואיכות, זהו החלק המכיל בתוכו את הברזל, הבטון ומרכיבי הבסיס בבית. את הקונסטרוקציה בבית מתכנן המהנדס (קונסטרקטור).

פאושלי –
הכל מכל בכל, הסכם פאושלי עם קבלן אומר שלאחר שקיבל לידיו הקבלן את התוכניות, נתן את הצעת המחיר שלו והצעה זו מכילה למעשה את כל מה שצריך להיות בתכולת הפרויקט מבלי להגדירו באופן מפורט, בעבר היה מקובל מאד לחתום על חוזים פאושליים עם קבלנים, בשנים האחרונות, הולך ופוחת השימוש בהסכמים פאושליים.

הספר הכחול –
ספר התנ"ך של ענף הבניה, ספר זה הוא למעשה קובץ של הנחיות למתכננים ולמבצעים באשר לעבודות הבניה השונות, בספר זה ישנן הנחיות לכל בעל מקצוע עם הפניות המתאימות לתקני הבניה ולעיתים גם לחוקים רלוונטיים, ספר זה הוא ספר מקצועי מאד המיועד למתכננים ולבעלי המקצוע.

עליה לקרקע –
כינוי ליום תחילת הבניה בפועל, יום העבודה הראשון בשטח המשמש למעשה סגירה של תהליך אחד, הוא תהליך התכנון ופתיחת תקופה חדשה, תקופת הבניה.
יום זה הוא אחד החגיגיים בתהליך וראוי להגיע לשטח עם המשפחה, כיבוד קל ושתייה, ללחוץ את ידם של כל הפועלים ולאחל לכולם הצלחה בפרויקט.