בפרויקט בניית בית פרטי יש סיכונים לא מעטים, על חלקם יש ביכולתנו להשפיע ועל חלקם, לא. בדרך כלל, הסיכונים אשר ביכולתנו להשפיע עליהם, הם הגדולים והבעייתיים יותר, במאמר זה ננסה למנות את מירב הסיכונים ולהבין את השפעתם על פרויקט בניית בית פרטי טיפוסי.

הסיכונים הקיימים בפרויקט בניית בית פרטי מתחלקים למספר משפחות:

1.    הסיכונים הפיננסיים בבניית בית

2.    סיכונים הנדסיים בבניית בית

3.    סיכונים ביטוחיים בבניית בית

4.    סיכונים בריאותיים בבניית בית

תחילה, נפרט את סוגי הסיכונים בכל משפחה ואז נבחן עד כמה כל סיכון הוא גדול ובעייתי.

כשלים פיננסים בבניית בית יכולים להיווצר מהסיבות הבאות:

הכנת אומדן עלויות ראשוני לקוי-

כלומר פרטים רבים חסרים והאומדן אינו נכון. התגלה פער גדול בין האומדן הראשוני לעלויות בפועל.

קורה שישנו פער גדול בין תכנון אומדן ראשוני לבין תכנון יותר יסודי לאחר שרכשת את המגרש. רשימת הפרטים שיש לדעת בכל היבט הנה ארוכה ולא תמיד קלה להבנה. הנושא מתחלק לעלויות המיסוי, האגרות וההיטלים ומהצד השני עלויות התכנון ועלויות הביצוע.

רשימה חלקית לעלויות שיש להכיר לפני רכישת המגרש-

גובה היטלים ואגרות לעירייה ולמנהל, עליות פיתוח, מס רכישה, אגרות בנייה, היטלי ביוב, פיקוד העורף (הגא) מכבי אש וכדומה.

ניהול לקוי של הכסף במהלך פרויקט בניית בית–

בפרויקט בנייה עובדים בעלי מקצוע רבים למשך פרקי זמן שונים, בעלויות שונות ובפרישות תשלומים שונות, ניהול התזרים בפרויקט בניה מסובך יותר מניהול התזרים של חלק לא מבוטל מהעסקים ובטח מניהול תזרים של משק בית רגיל, לפיכך חשוב שנדע את יתרות החוב שלנו בכל רגע נתון ובמיוחד לפני שאנו מבצעים רכישות או התחייבויות כספיות נוספות לפרויקט.

הכסף אוזל עוד לפני סוף פרויקט בניית הבית-

למרות שפה ושם אנו שומעים על משפחה שנגמר לה הכסף באמצע פרויקט בניית הבית, נדמה לנו שסעיף זה לכאורה לא יכול לקרות אצלנו. ישנן סיבות רבות היכולות להביא משפחה למצב בו נגמר הכסף טרם סיום פרויקט בניית הבית.

חשוב להבין מראש ולפני שהתחלנו להתחייב על סכומי כסף, איך סכום הכסף העומד לטובת הפרויקט עומד להתחלק בין הגורמים השונים, בפרויקט קיימות למעלה מ- 100 הוצאות שונות (בעלי מקצוע, חומרים, אגרות והיטלים ועוד), זוהי מערכת סבוכה מאד לניהול ובאותה מידה היא סכנה גדולה לגורל הפרויקט.

הקפידו לבנות לוח תקציב לפני הפרויקט ואל תעגלו פינות, אם כבר בקובץ התקציב, אתם מזהים חוסר תקציבי, דעו שחוסר זה רק יגדל בעקבות דברים לא צפויים שיצוצו ולא קיבלו ביטוי בקובץ בתקציב.

חרגנו בהוצאות הרכש-

בדומה לבעלי המקצוע, גם עבור רכש חומרים צריכים להיות סעיפים בקובץ התקציב בצירוף סכום הכסף העומד לטובת כל סעיף רכש, רכישה של חומרים יקרים מהסכום שהוקצה להם בקובץ התקציב, משמעותה המיידית והלא משתמעת לשתי פנים היא חריגה תקציבית.

תחילת בנייה עם סכום כסף לא מתאים הוא אחד הנפוצים ביותר בבנייה הפרטית בישראל, בונים יוצאים לפרויקט בנייה ללא קובץ תקציב כלל או עם חריגה ידועה מראש, זאת בשל הערכתם שכל הפרמטרים המשפיעים על עלות הפרויקט ישחקו לטובתם, לא מעטים יוצאים לפרויקט בניה כשבאמתחתם חוסר תקציבי משמעותי, כזה שלא תהיה להם היכולת הפיננסית לגשר עליו ובמונחים אבסולוטיים, חוסר של 20%.

עדות לתופעה זו אפשר לקבל ע"י טיול בכל אחד מהישובים בארץ, כמעט בכל מקום ניתן לראות שלדי בתים העומדים שנים רבות ללא שינוי.

פרויקט בניית בית, ברמת הביצוע מורכב ממאות תהליכים וממספר רב של בעלי מקצוע. חלק מבעלי המקצוע עובדים לבד וחלקם עובדים במקביל ובנוסף תלויים זה בזה.

על כל אחד מהמבצעים חלה האחריות לבצע את עבודתם באיכות גבוהה ובהתאם לסטנדרטים והתקנים בישראל. חוסר בקיאות בתקנים, חוסר ניסיון, מיומנות וידע מובילים לתוצאה הפוכה מהנדרש והיא ליקויי בנייה.

ליקויי בנייה הנם התוצאה של תהליך אשר בוצע באופן לקוי. ליקויי בנייה יכולים להימצא בכל אחד משלבי הבנייה, ישנם ליקויים בתחום השלד, ישנם ליקויי איטום, ישנם ליקויי אינסטלציה, ישנם ליקויי ריצוף וכדומה.

איכות בתחום הבנייה מובילה לתוצאה בה בוצע תהליך או בוצעו מספר תהליכים ללא כל פגם או ליקויי. בכדי להשיג איכות גבוהה בבניית הבית יש צורך בקבלן שמבצע את עבודתו ביסודיות רבה, בדיוק רב, מפגין בקיאות בדרישות התקן והסטנדרטים הישראלים ובעל מיומנות רבה בתחום.

תאור הליקוי

סדקים קשים במבנה כתוצאה משקיע לא אחידה של יסודות המבנה. במבנה זה בוצעה תוספת  בנייה, ללא תכנון הנדסי.

תאור הליקוי

יציקת קירות המרתף בוצעה באופן לא רציף ובעיקום. מצב כזה עלול לאפשר חדירה של רטיבות בעתיד דרך הקירות, כשצד החיצוני של המרתף יגבול באדמה.

בנוסף היציקה בוצעה בניגוד למפרט הכללי – סעיף 02047 – הדורש כי "הבטון יצופף מיד עם שימתו באמצעים המבטיחים ציפוף אחיד ומושלם…".

עקמומיות בעבודות היציקה מהסיבה שלא בוצעה עבודת הכנה מתאימה לפני ביצוע היציקות וזאת כנדרש על פי תקן ישראלי ת"י 1923. סעיף 4.6.1.1

תאור הליקוי

חיבור בין קירות הבנויים בבלוקים, בוצע שלא בצורה משוננת כפי שדורש התקן. החיבור מולא בשכבת טיט עבה. מצב כזה יגרום בוודאות לסדיקה מקומית בעתיד.

הבנייה מעוותת ולא תואמת את דרישות התקן.

תאור הליקוי

בנייה לא תקנית ניתן לראות שהבנאי עשה "טלאי" על מנת לתמוך את החלון.

הדרך הנכונה והתקנית היא לתמוך חלון היא לצקת חגורת בטון. החגורה צריכה להיות יצוקה מעמוד לעמוד כולל הכנת הברזל המתאים.

ליקויים בעבודות האיטום

כתוצאה מבידוד טרמי לקוי של קירות החוץ, נוצרו כתמי עיבוי מים ע"ג הקירות החיצוניים והתקרה.

העדר בידוד הולם, אפשר "גישרי קור" בין חוץ הבניין לבין הפנים. היות ובחורף ישנן הפרשי טמפרטורה גדולים בין הפנים לחוץ והיות והקיר לא מבודד היטב, החלק הפנימי של הקיר קר באופן מהותי לאוויר שבתוך חלקים פנימיים יותר של הבית.

כשאויר זה בא בקרבת הקיר הקר, הוא מתקרר ואינו יכול לשאת בתוכו את הלחות האגורה בו. לחות זו הופכת למים המתעבים על הקיר ויוצרים את כתמי הרטיבות כפי שניתן לראות בתמונה.

בקרת האיכות משתייכת לתהליכים שמתבצעים במהלך הבנייה ומטרתן להבטיח את איכות העבודה, לשמר קו אחיד של סטנדרטים גבוהים בתהליכי הביצוע ומאוד חשוב למנוע ליקויי בנייה מראש.

חשוב שנבין כי ליקויי בנייה מהותיים, שגיאות תכנון ובנייה נשארים לעד וברוב המקרים אינם ניתנים לתיקון.

נעזר בדוגמה הבאה על-מנת להמחיש את חלוקת האחריות בניהול בקרת האיכות-

תת שלב בתהליך הבנייה: עבודות שלד, בניית הממ"ד שבקומת המרתף.

תיאור המבנה: בית פרטי, גודל הבית 225 מ"ר , קומת מרתף 75 מ"ר , קומת קרקע 75 מ"ר , קומה א' 75 מ"ר.

תאור תרשים זרימת העבודות של התהליך: (בשלב זה התרשים מציג באופן תמציתי את שלבי העבודה בלבד)

שלב שני:  בשלב זה נבחן שוב את תת התהליך הנ"ל, אך הפעם מזווית שונה, כזו שתעזור לנו להבין את התהליך מבחינה איכות וחלוקת האחריות.

מי השתתף בתהליך – 1. צוות השלד  2. מהנדס הבניין  3. מכון התקנים  4. ספק בטון  5. איש משאבות בטון  6. ספק ברזל

מה נבדק בתהליך – 1. עבודות הברזלנות נבדקו ע"י המהנדס  2. תקינות הבטון נבדקה ע"י מכון התקנים

מה לא נבדק בתהליך – (פירוט בטבלה)

זו, כמובן דוגמה פשוטה וקצרה של תת שלב בודד מתוך תהליך בניית בית הכולל מאות שלבים.

הנקודה והמסקנה החשובה שעלינו להסיק מהתיאור הנ"ל היא כזו; מנגנון בקרת איכות הפועל באופן מקצועי, מאורגן, יעיל ושקוף לחלוטין מצד הקבלן הינו חובה. גישה פרו אקטיבית ומקצועית לכל נושאי האיכות חייבת להתקיים מצד הקבלן המבצע.

מספר הנקודות הקריטיות בפרויקט בנייה, כאלו שהנזק הפוטנציאלי בהן יכול להיות עצום במימדיו הוא רב. גישה ניהולית הכוללת מנגנוני הבטחת איכות חייבת להתקיים. תיעוד שקוף אחר יישום תקנים, יישום סטנדרטים, חומרי גלם וכדומה חייב להיות חלק בלתי נפרד מאופן העבודה בפרויקט.

הדרך המקצועית לעומת הדרך הרשלנית

מכאן חשוב להבין מספר דברים – הקבלן המבצע נושא על כתפיו אחריות רבה, רוב תהליכי הביצוע נבדקים על ידי עובדיו ובאחריותם בלבד לבצעם.
את התהליך שראינו בדוגמא מעלה ניתן לבצע בשתי דרכים הדרך הרשלנית והלא אחראית ולעומת זאת הדרך המקצועית, היסודית והאיכותית.

בדרך הרשלנית והלא אחראית יכול לחסוך הקבלן בכוח אדם מיומן, לא לבקר את העבודה והאיכות מה שיוביל לתוצאה רשלנית, מבנה מעוות, לא מדויק, חוסר רב בפרטים, שימוש בציוד לקוי וזול, לקצר את משך התהליך ב- 50% כלומר 10 שעות במקום 20 שעות, להשתמש בחומרים אסורים ללא תו תקן וכדומה.

בהיבט הטכני המרחב לטעויות הנו עצום, אבל לא זו הנקודה, אלא הנקודה היא להבין את המהות.

הדרך המקצועית, האחראית, היסודית והאיכותית. נמשיך עם הדוגמא הקטנה שלנו בדרך האיכותית הקבלן יבקר ויתעד את איכות העבודה של עובדיו פעמים רבות, ראשית הוא יבדוק את רמת ונכונות דיוק הטפסנות בשלב הראשון כאשר מסמנים את המיקום, הוא יוודא כי יש התאמה מלאה בין תוכניות המהנדס לאדריכל ויודיע על טעויות, הוא ישתמש בציוד איכותי מסוג א', הוא יבדוק את איכות הטפסנות של העמדת הקירות הדיוק החוזק התמיכות וכדומה. הוא יוודא ויבקר את איכות פרישת הברזל בשטח ועמידתה בתקנים הישראלים, הוא יוודא שימוש נכון של ויברציה בעת היציקה וכדומה. רק בתוך תהליך זה יוודא הקבלן עוד כ – 20 נקודות בדיקה לפני אישור היציקה.

מניעת ליקויים מתחילה בבחירת מבצעים איכותיים

על מנת למנוע ליקויי בנייה מהותיים, יש לבדוק לעומק את איכות המבצעים, מקום טוב להתחיל בו הוא בחירת אנשים איכותיים והגדרת קריטריונים לבחירתם.

פרמטרים לבדיקת בעלי מקצוע:

1.    שנות וותק בתחום לפחות 10 שנים

2.    לפחות 3 חוות דעת ממהנדס בניין

3.    לפחות 3 חוות דעת מאדריכל

4.    לפחות 5 חוות דעת מלקוחות הקבלן שביתם נבנה למעלה מחמש שנים ו-2 לקוחות פעילים

5.    לבדוק האם הקבלן התנהל מתוך יושר והגינות (לשאול את לקוחות הקבלן)

6.    לבדוק האם היו חילוקי דעות במהלך הבנייה (לשאול את לקוחות הקבלן)

7.    לבדוק האם הקבלן טרח לעדכן על שינויים במהלך הבנייה (לשאול את לקוחות הקבלן)

8.    לבדוק האם היו ליקויים בחומר או בביצוע לאחר הכניסה לבית

9.    לוודא שהקבלן הינו קבלן רשום

חלק גדול מהסיכונים הביטוחיים יכולים להתבטל מעצם קיומה של פוליסת ביטוח עבודות קבלניות, פוליסה אותה עליכם הבונים לרכוש מחברות הביטוח השונות.

יש להבחין בין פוליסת עבודות קבלניות לבין פוליסת ביטוח אלמנטרי עם הרחבה, פוליסת עבודות קבלניות היא פוליסה ייעודית לפרויקטי בניה ובשל כך היא מקיפה ואיכותית יותר מפוליסת ביטוח אלמנטרי עם הרחבות.

פגיעות בצד ג'–  זכרו שאתר בניה איננו מגרש משחקים, כשאתם מגיעים לבקר בו עם ילדכם, אתם חושפים עצמכם לפגיעות גוף אפשריות, נפילות, דריכה על מסמרים, לא מעט קורה שמקבלים מכה בראש מקרש או ברזל התקועים בכל מיני פינות של הבית, פגיעות כאלו, לרוב מצריכות טיפול רפואי גם אם הן יחסית קלות (חבישה, חיסון אנטי טטנוס) .

מקובל לחייב את קבלן השלד לעשות בעצמו ביטוח עבודות קבלניות הכולל בתוכו ביטוח המגן מפגיעות צד ג', שתי בעיות המתעוררות מפוליסת ביטוח שכזו הן:

1.    קבלן השלד עובד בפרויקט עד תום בניית השלד ואז עוזב ואז נשאר הפרויקט ללא פוליסת ביטוח בכלל.

2.    כשקבלן השלד עושה ביטוח , הבונה הוא המוטב השני, בדרך כלל סכום הביטוח איננו מספיק
כדי להגן עליו מפני תביעות צד ג'.
לכן מומלץ לבטח את עצמכם בפוליסת ביטוח משלכם, שתגן עליכם בצורה המיטבית ולאורך כל הפרויקט.

פגיעה ברכוש שכן-  פוליסת "ביטוח עבודות קבלניות" (ברוב המקרים, אך יש לבדוק זאת) מכסה גם מקרים בהם בעלי מקצוע או כלי עבודה פוגעים ברכוש שכן ומסבים לו נזק.

פגיעה בבית עצמו- גם במקרה שמסיבה כלשהיא תהיה פגיעה לא רצויה בבית עצמו.

נזק במזיד- נזקים הנגרמים במזיד מכוסים בחלק מהפוליסות הבסיסיות של חברות הביטוח (לא נדרשת הרחבת הפוליסה), בבואנו לקבל הצעות מחיר לפוליסת עבודות קבלניות יש לבדוק טוב מה כוללת כל אחת מהפוליסות המוצעות ולזכור שלא רק המחיר חשוב, לא פחות ואולי יותר חשובה תכולת הפוליסה, רמת הכיסוי הביטוחי שהיא מעניקה וסכומי הפיצוי בקרות אירוע ביטוחי.

עצבים ומתח או חוויה קסומה?

פרויקט בניה הוא פרויקט המורכב מפעילויות רבות, אשר בדרך כלל מתוזמנות בסדר מסוים ודורשות מיומנויות וניסיון, כמו כן יש לא מעט ניגודי אינטרסים בין המעורבים בפרויקט אשר דורשים מאיתנו לעמוד על המשמר כל הזמן ולהיות מעורבים בכל פרט ופרט, מה שמכתיב לנו הגעות לאתר הבניה גם בזמנים הפחות נוחים לנו.

כל זאת במקביל לעבודה הרגילה שאנו עושים על מנת להתפרנס ובמקביל לחיי המשפחה שדורשים גם הם מאמץ ומשאבים מאיתנו,  לעיתים המאמץ גדול מדי ואנו לא מצליחים לעמוד בו ואז מתחיל הלחץ, המתח, העומס הנפשי, בעיות בריאות חדשות, עצבנות וחוסר סבלנות, כל אלה פוגעים במישרין בכל אחד מחלקי חיינו באותה עת, גם בפרויקט הבניה, גם במשפחתיות והזוגיות וגם במקום העבודה.

לסיום, מאוד חשוב, הארגון והסדר לפני תחילת הפרויקט ובמהלכו, בחירת אנשים הוגנים וישרים, בחירת בעלי מקצוע איכותיים מנוסים ומיומנים כי בסה"כ מסע בניית הבית אמור להיות חוויה קסומה.

עד כאן לגבי תמצית הסיכונים בבניית בית.